Esta de moda, sobre todo en las grandes ciudades como Madrid o Barcelona, que los propietarios de los pisos en alquiler exigan al inquilino para formalizar el contrato de arrendamiento que previamente presten un aval bancario que les garantice el cobro de las rentas durante el periodo contractual.
Esta practica no gusta nada a los inquilinos ya que en la mayoria de los casos el banco para otorgar el aval exige retener las cantidades avaladas en la cuenta, sin la posibilidad de disponer de dichas cantidades mientras dure la garantia prestada.
Sin embargo, es logico pedir avales desde el punto de vista de los propietarios de pisos de alquiler , que es cierto que en demasiadas ocasiones deben soportar durante meses a un inquilino moroso mientras se decide el desalojo en el oportuno procedimiento judicial de desahucio.
Quizas la solucion a este problema que afecta a propietarios e inquilinos de viviendas de alquiler fuera de tipo juridico procesal, acelerando los prodecimientos de desahucio por falta de pago como ocurre en paises como Estados Unidos por ejemplo.
Claro esta, que por una parte no es justo que los propietarios tengan que soportar a un inquilino que no paga las rentas de alquiler a veces durante un año o mas, a sabiendas de que en muchos casos nunca llegara a cobrar las rentas dejadas de percibir.
Por otro lado, tampoco parece justo, que en la practica, el inquilino tenga que "pagar" una anualidad por adelantado, ya que aunque el aval bancario no es un pago en teoria, en la practica a la mayoria de la gente ( salvo casos de sobrada solvencia) los bancos le exigen para la concesion de el aval que deposite el importe a avalar.
22 comentarios:
Creo que debería desarrollarse un poco más la idea de este artículo. Últimamente me he visto en la tesitura de buscar piso de alquiler y he topado con el tema de los avales. Creo que muchos propietarios piden ahora aval porque han visto que se pide y por puro efecto mimético. Creen a menudo que el mes que el inquilino deje de pagar lo podrán ir a cobrar directamente del aval. Alguien debería informarles bien que el dinero del aval está en una cuenta a nombre exclusivamente del inquilino y que para que el propietario pueda tocar un sólo céntimo deberá haber un proceso judicial firme por medio. El propietario debería saber además que ese aval tiene un doble coste para el inquilino: una cantidad importante inmovilizada y una comisión trimestral/anual que pagar al banco. Sinceramente un aval no me parece el método más óptimo para asegurar un mínimo de seguridad en los cobros mensuales.
Esttimado Albert:
Creo que habria que hacer una distincion entre distintos tipos de avales, ya que el aval a primer requerimiento no exige que haya como afirmas un proceso judicial firme por medio.En este sentido, afirman en un post de www.forosway.com escrito por touareg que "Si os exigen un aval como garantia aseguraos que el documento únicamente se pueda ejecutar, en caso de que exista un proceso judicial de reclamación dineraria y una sentencia condenatoria hacia vosotros, y no a primer requirimiento del arrendador ".
Se estan estudiando y aplicando formulas alternativas a los avales bancarios para asegurar en cierta medida los pagos de las rentas de alquiler, una de ellas es el sitema de sometimiendo simultaneo al contrato de alquiler de ambas partes a un sistema de arbitraje, el problema de este sitema de arbitraje es ¿que pasa si una de las partes no cumple con el laudo arbitral?.
Otro sistema consiste en contratar un seguro que garantice las rentas, lo que ocurre es que las compañias de seguros aun no han desarrollado mucho este tipo de seguro, y no nos engañemos, las compañias de seguros si tienen que aportar un SEGURO EFECTIVO que realmente garantice el pago de las rentas, el coste de este seguro no puede ser barato.
Yo soy propietario de un piso y quiero alquilarlo. En principio, para no tener problemas de morosidad, me he puesto en contacto con una compañia que hace seguros de alquiler, pero para hacerme el seguro me piden que solicite a los posibles inquilinos las dos últimas nóminas, que tengan un contrato laboral de mas de un año y si es autónomo solicitan la declaración de la renta. Con todos esos requisitos la verdad no encuentro a nadie, por lo que al final optaré por el aval.
Muy interesante la aportacion de este comentario anonimo en cuanto a las condiciones para que las compañias de seguros hagan un seguro para cubrir las rentas de alquiler. Le agradeceriamos enormemente que nos diese informacion sobre el nombre de la compañia que ofrece este tipo de seguros asi como de el precio anual de la poliza, seria de gran utilidad para los propietarios de pisos en alquiler y para los inquilinos que reunan estas condiciones que exige la compañia de seguros y quieran tener una alternativa al aval bancario.
MUCHAS GRACIAS POR SU APORTACION
La LAU ya establece una fianza (1 mes para pisos no amueblados, 2 para pisos amueblados) para atender a posibles incidencias. Por lo tanto entiendo que pedir una fianza adicional es ilegal, ya que se está exigiendo dos veces el mismo concepto, más si ésta implica una cantidad excesiva (como por ejemplo 1 año completo de alquiler).
Si el depósito que prescribe la LAU es insuficiente o si los trámites judiciales se demoran más de la cuenta es algo que se tiene que solucionar a nivel legislativo, no de modo unilateral. ¿Aceptaríamos soluciones unilaterales en temas tales como la seguridad, por citar un ejemplo?
También sería más lógico, si el propietario no las tiene todas consigo, de que contratara un seguro como contingencia a posibles daños o el impago de los alquileres. No obstante, a la larga este coste también repercute en el inquilino.
Creo que la solución más efectiva pasa por crear "tribunales-exprés" para solucionar problemas de deshaucio en dos-tres meses. También debería crearse una habilitación de inmuebles destinados a alquiler.
yo tuve un caso de inquilino moroso, que ademas de dejar de pagar la renta me destrozo el piso.Tarde en poder desahuciar al inquilino mas de un año y al final resulto ser insolvente. La broma me costo entre rentas dejadas de percibir, destrozos y costes judiciales mas de 5 millones de las antiguas pesetas. Desde luego prefiero tener el piso vacio a volverlo alquilar sin aval bancario.
Quizas lo que dice el anterior de hacer tribunales express que desahuciara en 2 meses aliviara el problema, aunque no del todo, pero desde luego es vergonzoso que un tio que no paga la renta se pueda tirar un año sin tener que dejat el piso.Lo de destrozar por encima el piso lo hacen a veces como venganza, aun por encima, y eso deberia tener consecuencias penales.
Tengo un piso que quiero alquilar, he leído su interesante artículo sobre los avales bancarios. Tengo una posible inquilina que su banco le concede un aval de 3.000 €, quisiera que me informaran sobre lo siguiente:
1) He leído que existe un aval que se hace efectivo en el momento, sin causa judicial, me podrían ampliar esa información, tal como ¿qué es necesario aportar porel propietario para hacerlo efectivo?, ¿cubre ese aval las rentas impagadas y también los posibles destrozos que el propietario ocasione a la vivienda? o sólo el impago de las rentas, etc.
2) ¿Podría pedir una fianza más alta, por ejemplo 3.000 € para impago de rentas, trámites judiciales, desperfectos en la vivienda, etc.?
Muchas gracias de antemano y enhorabuena por su consultorio
Respecto de pedir una fianza mayor la lau establece lo siguiente: Artículo 36. Fianza
1. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
2. Durante los cinco primeros años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.
3. La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de cinco años, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.
4. El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.
5. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.
6. Quedan exceptuadas de la obligación de prestar fianza las Administraciones Públicas, la Administración General del Estado, las Administraciones de las Comunidades Autónomas y las entidades que integran la Administración Local, así como los organismos autónomos, entidades de derecho público y demás entes públicos dependientes de ellas, cuando la renta haya de ser satisfecha con cargo a sus respectivos presupuestos.
Respecto del aval, existe un tipo de aval bancario conocido como aval bancario a primer requerimiento que se caracteriza por exigir para cobrar como unico requisito el previo requerimiento notarial efectuado por la arrendadora, dentro de su plazo de validez, acompañandose a dicho requerimiento los recibos pendientes de pago.
Por ultimo, los avales bancarios se suelen pedir para garantizar el pago de las rentas reseñadas en el contrato de arrendamiento, pero si el aval que concede el banco añade ademas que se da como garantia de posibles destrozos en la vivienda tambien estos quedarian cubiertos, aunque logicamente podra exigir en el propio aval el banco como requisito que se certifique por un perito el importe de los daños causados.
Hola,
estoy muy interesada en alquilar un piso y la dueña pide un aval bancario. El problema es que mi marido no tiene la nómina domiciliada (le pagan en mano) y el banco no nos concede este aval.La dueña lo entiende y me pide que estudiemos otras formas de aval (o garantias) que no conlleven muchos gastos pero que a ella la protejan ante la ley en caso de que dejemos de pagar el alquiler.Dice que se fia de nosotros pero tuvo una muy mala experiencia con otra inquilina que pasó 7 meses sin pagar. Me podrían aconsejar de cuáles son mis opciones, por favor? Muchas gracias. Saludos. carmen
Carmen, la ley de arrendamientos urbanos, estipula que se pueden aportar garantias adicionales ademas de la fianza. Por lo tanto, si vuestra capacidad economica os lo permite, podeis ofrecerle una cantidad en metalico, no en calidad de fianza, sino en concepto de aval
EL AVAL BANCARIO VA A NOMBRE DEL PROPIETARIO DEL PISO NO A NOMBRE DEL INQUILINO , POR ESO SI EL INQUILINO DEJA DE PAGAR EL PROPIETARIO PUEDE EJECUTAR EL AVAL
he tenido alquilado mi piso a una pareja durante un año y seis meses, en este tiempo no han ventilado la vivienda estando cerradas todas las ventanas,con lo cual paredes,techos y todo lo demas esta negro lleno de hongos y moho,colchones y almohadas estan para tirarlo a la basura.la vivienda la estrenaron ellos asi como electrodomesticos, mobiliario etc.y por si fuera poco me han dejado deudas, por lo que recomiendo a los propietarios que quieran alquilar su vivienda pidan aparte de la fianza un aval bancario e informes sobre los inquilinos.tengo que decir que en el piso hay que entrar con mascarilla.creo que estan intentando alquilar otra vivienda.esta pareja vive en santander,ella es española y el ecuatoriano.comunico este caso para el que lo lea no le ocurra lo mismo.antes de hacer este comentario he pedido presupuesto para los paredes y techos de toda la casa y me han dicho que no lo voy hacer con 3.000 euros, eso sin contar con los colchones, etc.
Considero con la situación actual totalmente imprescindible el aval bancario. Llevo con un piso alquilado hace ocho meses (por primera vez) a un matrimonio condos hijos y desde hace seis empezaron con problemas de pago. Tuve el error de aceptar un aval de empresa ya que el bancario les era costoso. Empresa extranjera que cerró y por tanto no sirve para nada ese aval. Este inquilino continua trabajando en la misma empresa, norteamericana, bajo un nuevo nombre social y dedicándose a la misma actividad y en el mismo edificio. Es decir, para los profesionales de la caradura es su manera de vivir e ir evitando pagar deudas; las mías deben ser las más pequeñas que tiene. Eso sí viaja, sus hijos van a colegios de pago extranjeros, etc. Estoy ahora con el desahucio que lamentablemente va para largo y además tengo que pagar los recibos de agua (no cambio el nombre al inicio de su estancia) y me veo en el problema de tener que solicitar un crédito para hacer frente a los gastos del juicio, abogados, y a la perdida del alquiler, ya que yo vivio con un sueldo pequeño. El alquiler señores es un negocio más y por tanto se le debería dar el mismo tratamiento que a cualquier negocio. No es una obra de caridad o una obra social para eso está la Iglesia o el Estado. El inquilino que es honesto, si le sobreviene un problema da la cara y lo plantea. Estos son los casos menores. La mayoría de morosos son caraduras que pretenden vivir a costa del arrendador dada la situación actual. Se conocen todas las triquiñuelas mejor que los abogados y eso ya dice bastante...Mientras la LAU siga beneficiando a esta mala gente me parece muy bien que el arrendatario se proteja con aval bancario de 6, de 12 o de los meses que quiera o con lo que quiera. Señores me pregunto...si ustedes quieren una operación privada en un hospital o pagan o se quedan sin ella aunque se estén muriendo...es un negocio y no hay más aunque en ello pueda ir tu vida pero es así; lo mismo digo el que quiera una propiedad privada o paga o a la calle sin más al primer impago. Que el Estado se la proporcione con los impuestos de todos (incluidos los mios)que para eso se pagan, si tiene derecho a ello y si lo que es es un vago o un caradura nada de contemplaciones. Con los abusones y morosos a la calle al primer impago!!!. Si la LAU garantiza esto a los arrendatarios, ninguno solicitará aval bancario. A mi me ha costado muchos años de privaciones y trabajo, sin vacaciones, tener una vivienda que me sirva de ahorro para mi jubilación, para que ahora un aprovechado venga y me la disfrute gratis porque tiene derecho ya que no tiene donde ir. Que se vaya a la Moncloa y se quede por el mismo motivo...a ver cuanto tarda la justicia en ponerlo de patitas en la calle con hijos, sin hijos o muriendose!!! Salu2
Respecto a los seguros de impago de alquileres no se equivoquen no valen de mucho. Eso sí para enriquecer a terceros. Suelen costar anualmente un mes de renta, creo que es bastante caro y además no solucionan el problema sino que únicamente lo retrasan más. Las compañís de seguros no pueden desalojar la vivienda luego ante un desahucio el inquilino tendrá que acudir irremdiablemente a los tribunales. si es que deja de pagar tres meses está bien pero es muy dificil que cuando un inquilino empieza a no pagar luego pague es decir que la poliza no se renovará y te quedas con el problema tu solito!!! Como digo un negocio más pero lamentablemente no resuelve el problema principal. No se dejen engañar!!! Salud2. Elena
alguien sabe algo del plan nacional de alquiler, lo de la corte de arbitraje? No es un sustituto del aval, pero si se supone que aceleran el proceso judicial, sin costes, haciendo que en máximo 3 meses se resuelva la disputa (devolución del inmueble, impago de imperfectos etc.) no es eso una garantía para el propietario?
Una pregunta muy sencilla. He oído y leído distintas versiones sobre este tema. El aval bancario sustituye a la fianza??
Muchas gracias.
El aval bancario no sustituye a la fianza, ya que el fundamente de la fianza es cubrir posibles desperfectos en la vivienda de alquiler, mientras que la funcion del aval bancario es garantizar el cobro de las rentas de alquiler.
Aunque podria darse la fianza mediante aval, existe el inconveniente de que hay la obligacion de depositar la fianza, por lo que si el propietario acepta la fianza por aval en vez de en metalico tendria que anticipar el importe del deposito.
QUÉ SIGNIFICA AVAL EJECUTABLE A SIMPLE REQUERIMIENTO? ES LO MISMO QUE A PRIMER REQUERIMIENTO?
GRACIAS
Dejadme compartir algunas reflexiones... Espero vuestra opinión y consejo.
- Ya que el aval bancario SÓLO BENEFICIA AL PROPIETARIO ¿porqué es el inquilino EL QUE LO PAGA? (tiene un coste de aprox. el 1% anual, y que yo sepa, la marca de mi coche no me está pagando los recibos del seguro)
- Eso me enlaza con el ABUSO DE LAS AGENCIAS. ¿No debería pagar la comisión la parte que solicite sus servicios? Es decir, si es el propietario acuerda con la agencia que le alquile el piso, ¿no debería la propiedad pagar por el "trabajo sucio" (poner anuncio, enseñar el piso, tramitar contrato, etc.)a la agencia la abusiva comisión de 1 mes?
- En referencia al laudo, es DE OBLIGADO CUMPLIMIENTO y, una vez que las partes se han comprometido a aceptarlo (al firmar el contrato), el juzgado de 1ª instancia lo ejecutará con la misma firmeza que una SENTENCIA FIRME.
- Interesante para propietarios e inquilinos de Madrid Capital el AGENCIA MUNICIPAL DE ALQUILER (http://munimadrid.es/vivienda). Garantías de pago inmediato más rápidas que el aval para el propietario; liberación del aval bancario para el inquilino.
- Aún y todo mi postura es que ME NIEGO A QUE SE DE POR HECHO QUE VOY A DEJAR DE PAGAR o DESTROZAR LA CASA. Nunca he dejado a deber ni un café!!!! Y lo que me pide el cuerpo es esperar tranquilamente a que todo esta fiebre (de la rentabilidad del 50% en un año) se desplome del todo, y entonces ser yo el que exija las condiciones...
J.
Que garantías tiene el propietario si acepta como aval las nóminas de los propietarios? Cómo se ejecuta después en caso de de impago. Gracias.
Agradeceria si alguien puede confirmar la utilidad del sometimiento a arbitraje. En mi opinion, cualquiera de las dos partes podria negarse a aceptar el laudo, y siempre tendrias que teminar en los tribunales, no?
Gracias
Hola, alguien me puede informar sobre los requisitos que tienen que cumplir los avales personales y sobre cuando son necesários?
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